El precio de la vivienda en España ya está más alto que en el pico de la burbuja. Pero el dato tiene un pequeño truco

Que España tiene un problema con la vivienda no es ninguna novedad. Aun así resulta interesante encontrar datos que concretan hasta qué punto se ha complicado acceder a una casa en este país. Los registradores de la propiedad acaban de divulgar uno que resulta especialmente valioso y muestra que quienes quieren comprar un apartamento se encuentran hoy con los precios más elevados de la serie histórica, por encima incluso de los de la burbuja inmobiliaria de 2007.

Sin embargo conviene manejar esas cifras con perspectiva.

Precios por encima de 2007. El mercado inmobiliario está en plena escalada de precios. Eso tampoco supone ninguna sorpresa y puede apreciarse en las curvas ascendentes que muestran desde hace tiempo gráficos como los del portal Idealista. Esta semana el Colegio de Registradores publicó un informe que deja una lectura extra, más interesante.

El alza sostenida de precios ha llevado a que el precio medio de la vivienda haya alcanzado en España «un nuevo máximo histórico», superando los valores que se manejaban en 2007, antes de que estallase la burbuja inmobiliaria. Según los datos recabados por los registradores, el coste medio durante el último trimestre de 2024 se situó en 2.164 €/m2.

Bajando al detalle. El dossier permite ahondar aún más y comprobar por ejemplo cómo está respondiendo el mercado de la vivienda de obra nueva y la ‘de segunda mano’, la que ha acumulado de lejos el mayor volumen de operaciones de compraventa. De hecho, de las casi 637.000 transacciones anotadas por el órgano profesional a lo largo de 2024, algo más de 505.000 estuvieron protagonizadas por inmuebles usados, un 6,4% más que el año anterior. La vivienda nueva dejó ‘solo’ 132.000 compraventas, aunque ese dato refleja un incremento considerable con respecto a 2023, del 21,6%.

En cuanto a precios, al cierre de 2024 el metro cuadrado de las viviendas a estrenar se cobraba de media a 2.338 euros, mientras que el de las propiedades ya usadas se cotizaba a 2.133. En el primer caso el precio supera al que se manejaba entre 2006 y 2007, antes de que estallase la burbuja del ladrillo. No ocurre lo mismo con la vivienda de segunda mano, que si bien lleva tiempo encareciéndose, seguiría aún ligeramente por debajo de aquellos valores precrisis.

Precios con letra pequeña. El estudio de Registradores de España muestra efectivamente un precio medio de la vivienda en máximos históricos, por encima del nivel de 2007, pero la gran pregunta es… ¿Significa eso que las casas son más inasequibles hoy que antes de la burbuja inmobiliaria? Para responder a esa pregunta hay que tener en cuenta la diferencia entre los valores nominales, que miden los precios corrientes de cada momento (en este caso 2024) y los reales, en los que se tiene en cuenta el efecto de la inflación.

Hace unos días, tras la publicación del dossier de los Registradores, el doctor en economía Daniel Fuentes advertía en X que muestra precios nominales, con lo que la comparativa entre 2007 y 2024 cuenta con 17 años de diferencia. Y su inflación. El matiz no resta valor a los datos del informe, pero sí debe tenerse en cuenta si se hacen comparaciones con los precios previos a la crisis del ladrillo de 2007.

Más perspectivas. De hecho los Registradores no son los únicos que han publicado información más o menos actualizada sobre los precios del mercado inmobiliario español. En abril de 2024 el Banco de España lanzó un informe en el que precisamente reflejaba con claridad las diferencias entre valores nominales y reales. Según sus cálculos, en 2023 los precios medios de la vivienda se habían recuperado desde 2014 con una revalorización nominal del 56%; pero en términos de revalorización real ese alza era mucho menor, del 30%.

¿Qué significa eso? Que en el primer caso los precios de 2023 estaban a punto de rebasar a los de 2007 (estaban un 2% por debajo); pero en el segundo, teniendo en cuenta los valores reales, la media de 2023 era aún un 28,5% inferior a la de 2007. El indicador Tinsa IMIE (índice mensual del mercado inmobiliario) del mes de diciembre muestra también que, si bien los valores han crecido de forma clara, el indicador general sigue por debajo del anotado en 2007.

Situaciones distintas. Que los precios actuales se acerquen o rebasen a los de 2006 y 2007 tampoco significa que el escenario actual sea el mismo que el de los años previos a la crisis del ladrillo. «La demanda tras la burbuja era especulativa, la de ahora es demográfica», señala Fuentes en su tuit. Durante una charla con El País Santiago Carbó, catedrático de Análisis Económico, descartaba también una crisis similar a la de la burbuja. El motivo: el gran desafío actual de España es el desajuste entre oferta y demanda, más que el endeudamiento, como ocurría entonces.

El problema, abunda Carbó, es que encontrar vivienda asequible se vuelve «cada vez más difícil» y será difícil que las medidas adoptadas por el Gobierno dejen sentir sus efectos este año o incluso el que viene. «Se necesitaría la incorporación de miles de pisos al mercado para aliviar esta tensión, y eso requiere años».

¿Hay más? Sí. El estudio de los registradores permite conocer otros tres factores igual de interesantes: las diferencias entre regiones, el número de hipotecas firmadas y el peso de los compradores extranjeros. En lo que se refiere a la primera cuestión, la de los desfases entre comunidades, el informe muestra que en el mercado español conviven realidades dispares. Por ejemplo, mientras Madrid lideró el coste de la vivienda, con 3.780 €/m2, en Castilla-La Mancha y Extremadura ese promedio no llegó siquiera a la barrera de 1.000 €.

El peso del comprador extranjero… y los bancos. El informe muestra además que la inmensa mayoría de las compras se realizan con financiamiento bancario. A lo largo del último trimestre de 2024 se firmaron 124.000 hipotecas, lo que permitió cubrir el 72% de las operaciones.

En cuanto a los compradores extranjeros, los registradores estiman que estuvieron detrás del 14,5% de las ventas. Destacaron los británicos (8,6%), alemanes (6,7%) y holandeses (5,9%) que compraron sobre todo en el litoral. El peso del perfil extranjero es de hecho especialmente pronunciado en las islas, Comunidad Valenciana y Murcia.la vivienda está más cara que nunca en España pero el dato tiene truco.

Imágenes | Andrés García (Unsplash), Registradores y Banco de España 1, 2 y 3

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El precio de la vivienda en España ya está más alto que en el pico de la burbuja. Pero el dato tiene un pequeño truco

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Xataka

por
Carlos Prego

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